12月11日，在万物云.睿见大会上，万科物业发布“智选”产品，推出“弹性定价”，将服务选项和定价权力交给业主。

  2023年以来，广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业费“限高令”。其间，广州自2024年1月起实施新收费方针，中心城区有电梯的住所物业服务收费规范最高为0.9-2.8元/平方米/月；重庆2024年6月起实施的中心城区住所物业费收费规范为：电梯住所的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住所最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。

  因为最新定价远低于现行物业收费规范，商场呈现紊乱局势。重庆实施新规后，数百个小区业主请求下降现行的物业费，甚至有业主拒缴物业费。

  依据中指研究院“全国物业服务客户满足程度查询”，重庆2024年满足度得分初次呈现小幅回调。克而瑞物业《2024年住所物业服务满足度调研问卷》数据也显现，中端项目中以为物业费不合理的业主占比多达44.2%，显着高于高端、老旧项目，中端项目物业费降价危险高。

  万科物业母公司万物云董事长朱保全以为，主管部门推出物业费定价机制，落地时需求物业公司跟业委达到一致。“今日怎么构建与业主之间的对话渠道，什么样的价格对应什么样的规范，在有底线的情况下，跟业主对话构成一套根据服务频次、服务规范的定价系统才是要害。”

  中物智库创始人杨熙持类似定见。他表明，当时住所物业管理的开展瓶颈，便是业主甲方的主体归位问题。处理这一问题的计划，要经过种种方法，活跃引进社区的业主参加到社区管理中，将物业公司本来习气的单方面乙方服务模型，转化为与业主的双向奔赴互动。

  万科物业“智选”产品整理社区里的95个服务空间、1530个作业目标，合计508项服务事项，再于其间分类挑选出158项必选服务、350项自选服务。客户能“自定义菜单”，挑选需求的服务内容、服务频次，付费运用。

  万科物业商场管理合伙人邹明表明，不要“默认设置”，而是“自定义”菜单，让业主真实参加进来，一起拟定物业费和服务规范，万科物业定服务“底线”，业主按需定服务“高线”，这是万科物业智选产品的首要特征。

  万科物业的“智选”产品将同享万物云根据“灵石+飞鸽”的数字化基础设施及长途运营才能，选用“人+机器+长途”的作业形式完成差异化服务交给。

  朱保全以为，在坚持底线的前提下，若可以构成一套对话级的定价机制，坚持物业职业的毛利仍是有或许的。

  “今日万科物业的本钱系统以及品牌认知，我以为2.5元/平方米/月的物业费是一个分水岭，2.5元/平方米/月以下的物业服务万科好像也不太会做，假如万科物业做了2.5元/平方米/月以下的物业，本来的业主也不同意，所以就进入到万科物业在开展过程中遭到价格约束的瓶颈。”朱保全表明。

  中信证券从头部生意渠道获取24个城市超16万社区、触及约1亿户住宅的物业信息，剖析得出，24个城市2024年10月的物业费按户数加权平均为1.76元/平方米/月。按户数来看，物业费首要散布在0-2元/平方米/月的区间，占比为65%，2元/平方米/月以上占比35%。“上市物业公司首要参加的2元/平方米/月以上商场，占到商场占有率的66%。”

  “当咱们真实把商场翻开的时分咱们会发现，假如你把2.5元/平方米/月价格往上走，你的空间会渐渐的窄，而假如往下走，你的空间才会渐渐的大。”朱保全说。

  中信证券的研报亦指出，物业职业依然是高度涣散的职业，头部公司市占率依然不高，但头部化趋势十分清晰，头部企业的市占率有提高趋势。

  “‘当一个物业保安如龟速一般行走，而外卖骑手在快速飞驰的时分，速度的差异便是两个职业市值的差异’——这句话深深影响了我，我也一向期望咱们的职工可以奔驰起来，所以今日但凡坐着不动的岗位，咱们都用AI做了代替，让一切不动的岗位动起来。”朱保全说。